目前，部分二线核心城市正掀起新一轮“圈地运动”，导致地价创新高，重点城市“地王”频现，甚至出现“面粉贵过面包”，这一现象背后是地价透支房企利润的逻辑，还是开发商根本就是“不差钱”？
中房报记者 苗野 北京报道
地王，又见地王！
6月1日，经过一个多小时激烈争夺，信达地产力挫24家地产公司以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价率超过300%，刷新宝山区单价地王纪录，为当下“高烧不退”的土地市场再添一把火。
就在不久前的5月27日，信达地产以123.18亿元抢得杭州滨江区奥体单元一宗商住地块，一举晋升2016年度全国总价地王。在这场“地王盛宴”中，大家把信达地产扒拉个“底朝天”，最终落在“疯狂的市场造就疯狂的企业”。
目前，部分二线核心城市正掀起新一轮“圈地运动”，导致地价创新高，重点城市“地王”频现，甚至出现“面粉贵过面包”，这一现象背后是地价透支房企利润的逻辑，还是开发商根本就是“不差钱”？
或许对于开发商而言，钱不是问题，没有土地才是最大的问题。每一宗高价地的拍出，就如同一次赤裸裸地向市场任性撒钱，都被视为市场的一场狂欢，又有谁知道在这狂欢背后几家欢喜几家愁呢？
宽松资金环境下的“地王”潮
高房价下的地王游戏看似危险，却从来不乏冒险者。
6月2日，信达地王的余温还在，中国电建和广州方荣联合体又以82.89亿元夺得深圳龙华上塘A816-0060地块，成为深圳新科地王。
土地拍卖的“高潮”一浪胜过一浪。5月30日，合肥12宗地块收金96亿元，其中首入合肥的闽系房企建发地产更是两度以溢价率超340%竞得土地，成为区域单价地王。5月11日，格力地产以每平方米楼板价37675元拿下上海泗泾地王；5月13日，葛洲坝、金茂、融创等房企北上南京拍出南京河西南部“地王”，单价45213元/平方米，成为南京新单价地王，而这一天南京拍卖7宗地，一日土地竞拍吸金近250亿元。此后又有保利地产、泰禾集团、时代地产、正荣集团等房企于上海、广州、苏州、武汉等多个城市接连拍出地王。
据不完全统计，今年以来22个热点一二线城市已拍出超过100余宗高价地块。据中原地产研究部以溢价率40%、地块成交总额超过5亿元为界限区分地王统计，2016年前4个月拍出117宗地王，5月单月全国就出现69宗地王，这一数量刷新了土地市场历史纪录。
“疯狂”抢地的信心来自哪里？
链家研究院研究主管陈开朝表示，“钱多地少”是房企疯狂抢地的最大动因。“钱多”是因为资本市场借钱容易、销售回款顺畅；“地少”是因为可投的区域越来越少。
2015年年初，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，扩大了公司债发行主体范围，使得房企融资难度大大降低。与此同时，再融资渠道放开，加上年内多次降息使得房企融资成本越来越低，借此机会，各个房企大举融资，手头持有现金普遍出现增长。
据CRIC统计，2015年60家典型上市房企在手现金为11804.13亿元，同比增长33.09%。其中现金同比增长的企业达48家，涨幅在50%以上的企业达20家。
实际上，早些年投资周期，不少开发商因为高价拿地而陷入资金困难，不得不转让土地，但现在听到更多的是“老地王”的顺利解套。这种现象的出现，从一定程度上可以解释房企为什么顶着限购压力和房价掉头风险继续拿地。高价拿地虽然消耗了巨额资金，但拥有大量高价值土地储备的开发商却成为资本市场的宠儿，有了土地，开发商便可以开展抵押融资、资产证券化等一系列资本运作。
央行4月21日发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，银行贷款正加速涌向房地产行业。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比去年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比增加5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比去年占比水平高1.9个百分点。
同时，在金融机构表内贷款之外，各种形式资产管理计划还通过嵌套方式向房地产企业提供融资，导致社会资金进一步向房地产企业聚集。
据国家统计局数据显示，2016年1~4月，全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，增速比1~3月提高2.1个百分点投资周期，较上年同期回升19.3个百分点；其中，比重最大的部分为“其他资金”，规模高达19915亿元，同比增长37.9%，高出平均增速21.1个百分点。这些资金主要是由各种形式的表外间接融资构成。
这样凶猛增长的信贷资金流向，造就了当前的地王现象。
高地价下的风险
中原地产首席分析师张大伟直言，若未来一年房价涨幅不能超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业这四类拿过“地王”项目的企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。
中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23%，创新高。报告称，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善。
某港股上市房企证券中心总经理表示：“现在很多企业都是靠杠杆拿地，拿杠杆开发，净负债率高只能说明企业现在用的杠杆比较高。综合考验企业的财务状况和偿债能力的话，还要看企业的现金流以及现金和短期债务的比例。房地产作为类金融企业，现金流是最关键的。如果现金流不能转动，就意味着被套住了。当然企业在使用杠杆的时候，能驾驭多高的杠杆，就尽量使用多高的杠杆，杠杆超出可控范围，风险自然产生了。”
另外，首创证券研究部发布报告称，当前地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌，这种未来预期的透支不仅影响当前市场的供需结构，还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。
“下半年，随着货币政策回归稳健本位，楼市政策回归以人为本，而非加杠杆的周期，支持市场继续上涨的条件并不具备时，一些地王的制造者可能要为自己的行为付出代价。”某银行分析师说。
5月30日，国际评级机构标准普尔发布中国房地产业观察报告称，尽管房地产市场强劲复苏，但开发商的财务状况并未改善。那些冲进下一个投资周期的开发商，大举扩张土地储备，而利率下降或不足以抵消地产商债台高筑，信用状况恶化最为严重。
标普已下调中国房地产公司评级，理由是这些公司依赖短期债务，在二三线城市由于住宅供应过剩而面临利润率压力，此外还要面对为土地储备支付高价的风险。
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