大家都知道买房要下订金，当中有大订、细订之分，但什么时候要下订？下订又要付多少？第一次买房难免糊里胡涂，对于整个流程和开支都不甚了解，这次我们为大家逐步剖析买二手房有什么开支及注意事项。
一：临时买卖合约＋细订＋律师费
当大家选到心仪单位，而银行为物业估价亦到价，这时可以跟业主签订临时买卖合约，通常这个时候会支付相当于楼价的3%至5%订金，假如楼价是$1000万，就会支付$30万 至 $50万订金香港二手房，这笔订金就是俗称的「细订」。
根据香港法例规定，但凡买卖$100万以上的物业，业主和买家都要委托各自的律师处理接踵而来的交易程序。买家可以把所有订金会先交给其聘用的律师楼托管，银行向买方批出的按揭贷款，亦会存入买方律师楼户口，以用作完成物业交易；而卖方则会委托另一律师楼收款，减低卖方挟款而逃的风险。由律师楼托管订金既可表示买家的诚意，亦可以保障买家的利益。
假设细订是$50万，卖方律师在收到委托后，就会发信去问相关银行，了解卖方尚有多少未偿还的按揭，银行会回复相关数字。
卖方律师完成查契及评估了安全性后，只要楼价尾数足够偿还银行按揭，就会将细订及大订一并放行给业主，整个流程通常耗时2-3星期。(实际操作可以等2-3星期收细订) 而且律师楼亦会负责草拟正式买卖合约、打厘印等各种事项，因此要准备一笔律师费。
另一个方法
2022年开始，金管局与银行业及相关持分者进行试点计划，提供多一个方法，让按揭客户可就住宅物业交易所涉及的大额支付于银行与银行之间直接进行转账。即住宅物业按揭贷款款项透过结算所自动转账系统(简称「CHATS」)由买方的按揭机构直接支付予卖方的按揭机构(假设卖方未清缴按揭贷款)。卖方按揭贷款的未偿还部份得以清缴，而剩余部份会透过 CHATS，由卖方的按揭机构支付至卖方指定的银行户口。至于买方需支付的物业交易余额，则由买方安排的本票支付。
若在买方无需申请按揭贷款，则可利用本票向卖方支付所需款项；如果卖方未清缴按揭贷款，买方亦可以相同方式向卖方的按揭机构支付相关款项。
而使用本票，以取代律师行支票，可减低如所聘用处理有关交易的律师行被介入暂停营运因而对转让交易支付造成的风险。
二：正式买卖合约＋大订＋厘印费
通常签了临时买卖合约14天内，业主的律师会起草正式买卖合约后，然后送到买方律师楼，买家就要去签正式买卖合约，然后就要付大订，计算方式十分简单：
细订＋大订＝楼价10%，
换言之，若买家在细订下了3%(楼价)，大订就要下7%(楼价)。
为什么签定了临时买卖合约14天内，买家就需要签正式买卖合约？因为香港印花税条例规定香港二手房，由签署临时买卖合约那天起30天就要打厘印；临时买卖合约严格来说也须打上物业是次转让应缴的印花税。然而，在加盖印花期限的首14天内，一份买卖协议被另一份买卖协议(正式买卖合约，由相同的买卖方以相同的条款订立)所取代，则印花税只须打于正式买卖合约上，而不是在临时买卖合约上，并且可在签署正式买卖合约后30天内打厘印。
厘印费 – 如果买卖当天，买家是香港永久居民且未拥有任何住宅物业，那么他最高需支付相当于楼价4.25%的税款；如果名下已拥有住宅物业的人士，则需要支持相当于楼价15%的税款。数目不少，大家要做好预算。
三：楼契＋余款
通常签署了正式买卖合约后，一到两个月之后就会正式成交，这时买家需要付清楼价的余款，即剩下的90％，然后便可以得到楼契。如果买家是申请按揭的话，应该在成交期内完成银行按揭的申请程序，以免赶不上最后付款日期而被逼「挞订」离场。使用楼按的话，楼契会存放在银行，直到买家偿还所有按揭金额。
其他：地产代理佣金＋杂费＋装修费用
购买二手楼，买家需支付地产代理佣金，法例没有规定地产代理公司所收取的佣 金金额或佣金率，买家需向地产代理公司查询。另外还有管理费按金、公共设施按金等杂费。
而装修方面，则视乎单位状况和买家的喜好。若买家不想投资太多装修费用，选择单位时就要额外留意其内部状况和装修损耗，或原装修是否合符自己的喜好了。
清楚明白所有开支后，做好预算，买楼便买得安心。
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