2021年，房地产行业市场下行，叠加水灾和疫情等外部因素影响，建业地产在经营上受到一定的冲击，销售、施工节奏放缓，现金回款减少，另一方面，行业融资环境恶化导致企业资金承压。但整体而言，依靠在河南的深耕，2021年建业地产承受住了来自行业和外部因素的冲击，公开债务如期偿还，负债规模显著降低，短期内企业仍需加快资金回笼保证企业安全，但长远来看，经历这一轮行业调整，企业的负债结构得到优化，有助于企业长远健康发展。
水灾疫情多重因素叠加
影响业绩达成
2021年建业地产在销售上未达预期目标，尽管在2021年中，建业地产根据行情和环境的变化将全年销售目标由800亿下调至700亿，但市场的下行速度仍超出之前的预期。2021年建业地产实现重资产合约销售金额601.1亿元，销售面积816.6万㎡，同比分别减少12.1%和8.2%，深耕的18个河南省内城市和1个省外城市中，12个城市销售额同比下降。
建业地产销售业绩的下滑，主要有两方面的原因，第一，房地产行业整体行情的下行，受信贷等政策调控收紧的影响，加上河南市场整体城市能级偏低，2021河南商品房销售额8657.1亿元，同比下降7.5%，表现弱于全国整体水平。建业地产在河南市场的市占率较高，以合约销售金额计算，2021年市占率达6.9%，整体市场的不景气使得企业销售增长乏力。第二、水灾和疫情反复带来的冲击，2021年7月郑州出现特大暴雨，以郑州市为中心的部分县市都遭遇水灾，叠加疫情的反复出现，居民的购房消费意愿受到抑制。
销售不畅和意外因素的影响下，2021年建业地产在投资上的节奏和力度放缓，新开工意愿下降，企业全年新开工面积778.8万㎡，同比下降15.3%。拿地上，全年新增土地建面809.1万㎡，同比下降11.9%，且大部分通过股权合作获取，在招拍挂市场仅获取1宗地块，导致总土地储备面积有所降低，但仍保持5345万㎡的高位，足以对企业未来的业绩形成支撑。
总体而言，2021年建业地产的表现既有行业周期变化的影响，也有水灾等意料之外因素的影响。但我们认为，这些影响总体上是短期的，2022年郑州房地产政策已经明显放松，而河南房地产市场仍有发展空间有息负债，只要企业能够生存下来，未来仍能保持平稳的发展。
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营业收入结转受阻
降低费用支出提质增效
2021年，建业地产实现营业收入419.6亿元，同比下降3.1%，部分原因在于水灾和疫情影响了企业的施工节奏，房地产结转面积减少，2021年上半年企业结转的物业面积同比上升49.4%，但下半年在疫情、水灾和行业宏观调控下，结转物业面积较2020年同期减少29.6%，项目结转的节奏放缓导致销售入账收入的降低。另外由于2021年中原物业的拆分上市，部分轻资产业务的营业收入不再计入建业地产，也减少了企业的营业收入，但这部分影响较小。
在盈利上，2021年建业地产实现毛利润68.1亿元，毛利润率16.2%，较2020年略有下降，一方面在于企业在部分城市为了刺激项目销售，采用销售去库存策略，盈利空间有所收窄。另一方面，企业2020年疫情期间打折销售的物业项目陆续于2021年交付结转，使得整体毛利润率降低。
建业地产通过减少费用支出，保证经营利润的实现。2021年企业在销售上取消了对足球事业的冠名宣传费，管理上降低了员工成本的支出，三费费用率由2020年的20.4%降至18.3%。2022年，建业地产进一步调整组织架构，将项目到总部的5级管理框架压缩为3级，以减少审批流程，降低管理成本，提高管理效率。管理提质增效下，企业未来利润的实现更有保障。
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有息负债减少近百亿
短期仍需加快资金回笼
2021年房地产融资环境紧张，房企暴雷不断，建业地产仍保持公开债务如期偿付，有息负债减少近百亿有息负债，但这也使得企业账上资金大为减少，2022年，建业仍需要加快回笼资金保证企业生存安全。从长远来讲，财务杠杆的降低优化了企业的负债结构，有助于企业的长期稳健发展。
2021年下半年开始，行业融资环境迅速恶化，在公开债务陆续到期下，房企再融资困难，部分房企出现到期债务无法按期偿付的情况。建业地产仍保持在资本市场的良好信用，2021年11月到期的4亿美元债如期偿还，由于债务的如期兑付，建业地产2021年末的有息负债总额较2020年末减少93.6亿元至219.4亿元，下降幅度达30%，但也导致企业现金净流出，账上资金由2020年末的293.3亿元减少至98.5亿元。2022年8月建业地产仍有一笔5亿美元的债务到期，资金承压下，企业仍需加快资金回笼以保障生存安全。但从长远来看，通过债务的偿还，建业地产降低了企业的财务杠杆，有息负债在总负债中的占比从2020年末的21.0%下降至16.5%，有利于企业的长远的经营安全。
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