上图左边这位，应该不用介绍了，国民公公，首富，王健林先生；
右边这位，是地产圈的传奇，孙宏斌先生。
2017年7月10日，万达和融创达成交易，两个男人走到一起，于是有了这张合影，有了这次世纪赌局。
我首先介绍几个市面上传播比较广泛的对于这次交易的说法。
版本1：万达出事了。
版本2：万达甩锅了。
版本3：万达被迫转让项目，融创捡了个大便宜。
版本1说的是万达的经营问题，版本2说的是战略问题，版本3说的是背景问题；三种版本，无非是说万达赚了、融创赚了、万达融创在演戏。
作为蘑菇，凡是你知道的，当然都是让你知道的，自然，也就离真相远了，要探究万达为什么卖掉自己的核心资产，首先，要知道，万达到底是个啥。
万达是个啥？
万达从骨子里，就不是地产商！
5年前，做过一点商业地产的研究，对标是两个，华润和万达，当时最火的商业地产标杆，现在所有的，无论是产业地产还是商业地产，从商业模式上来讲，根源均出自此两家。
从商业模式来讲，华润的万象城模式是比较标准的商业地产打法，华润置地，从无名小卒，到出落成一线地产公司，宁高宁先生居功至伟，没有宁先生当年的强势推进，华润根本无法并购由任志强先生领衔的老华远，有了老华远的根底，才有了今天的华润置地。
宁先生长期在香港工作，所以，在商业地产模式的设计上，就有很浓的港企味道。
因为香港本身的特点，发达，因而成熟，基本是存量市场，只有最好的地段才有最好的人流量，有了最好的流量，才有稳定的收益，所以香港发展商是极其强调地段，也决定了香港商业地产是重金取优质地自持收租的模式。
华润商业地产的标杆万象城产品也是如此，选址均落于城市绝对核心地段，走的是高举高打，重资产型商业地产路线。
然而，华润的路，万达走不了。
香港商业地产模式运用成功，很大程度决定于资金成本，用5%和10%的贷款利率去获取同样的租金，有完全不同投资意义。有资金成本优势才有走重资产路线的本钱，华润置地是央企，香港上市公司，享受了最低的资金成本，又有华润集团孵化项目支持，所以重资产商业地产路线华润可以走，但万达不行。
误打误撞，万达走出了自己的模式。
何谓模式？战略落地而已。
何谓战略？外部环境内部资源，运用而已。
十二个字，一生心血。
大陆不是香港，落后，发达程度低，最重要的，房地产是增量市场，因此，可以在流量上下功夫。内部资源的不同，决定了万达不可能走华润的路；外部环境的不同，则决定了万达可以走相对华润来说轻资产的商业地产路线。
万达模式
传统商业地产理论的立论，在人流，人流聚集之处，为商业。但是万达的资源如果走华润的商业地产路线，万达将只会是一家极其平庸的企业。传统的黄金宝地拿不下，那么就着眼于新兴之地。中国在高速城镇化，城市变大，人变多，随着城市的发展，人口增多，传统商业区不能满足需求，新的生产生活区必然出现新的商业区，于是，万达广场应运而生。
简单的说，城市要发展，政府有需要，人民有需求，三者结合，成就了万达模式。万达模式就是，在城市的新兴板块，政府提供低价土地和优惠政策，万达注入商业资源万达怎么了，打造商业新中心，满足需求。为了最大化的降低贷款，减轻资金压力，万达打造的商业地产项目，也包含大量住宅用地，用住宅的现金流补贴商业地产的资金沉淀，走出了一条轻资产的商业地产路线，取得了突破和快速发展。
万达的野望
前面说了，万达的骨子里不是一个房产商。
这一点展开说篇幅过大，简单的说，万达是在用地产为手段发展自己，万达的目的是成为一家消费公司。
2016年开始，万达的房地产收入低于总收入的一半，按照王健林先生的说法，万达不再是房地产公司；万达在电影、体育方面的投资和房地产方面相比，不逞多让。种种迹象表明，万达距离房地产越来越远万达怎么了，而这一点，在几年前，对其商业模式分析时就已表明，与其说万达是地产商，不如说是自持物业的消费公司。他是自持店面的百货公司，自持院线、自持影视基地的电影公司，他是自持公园的旅游公司。
他的野望，提一口气，点一盏灯。
万达可以继续做最好的广场，可以做最好的电影小镇，可以做最好的体育小镇，可以做最好的科技小镇，这些地产公司趋之若鹜的项目，万达是最有资格和条件笑纳的，可是他什么都没有做。外国人的电影就一定比中国人的好？外国人的文化就一定比中国人的好？外国的足球就一定比中国人的好？
于是他开始买院线，梦想着把中国的电影卖到全世界；于是他开始建设文旅城，让中国的孩子在中国文化的游乐园长大；于是他开始悄悄把中国的足球小将送到国外训练。
国民公公不止一次说自己要做到500强，创造一个伟大的企业，也许，支撑他瘦弱身体继续前进的，更多的是一口气吧。
万达怎么了？
版本1：万达出事了。
版本2：万达甩锅了。
版本3：万达被迫转让项目，融创捡了个大便宜。
首先能够排除版本2，万达转让的13个文旅项目，是万达文化板块的绝对核心资产，按照我的理解，万达广场可以卖，但是文旅项目绝对不能卖!这块资产卖了，文化自信这口气就灭了，这种层次的企业家，就是死不瞑目。
作为一个蘑菇，版本3是无法判断的，或有，或没有，或可有可没有。
版本1，从商业模式上看，万达的商业地产模式并不存在现金流问题，大方向上说，住宅的销售基本可以覆盖持有物业，也就是说，一个万达广场做下来，现金流没有变多，也不会变少，但是赚一个持有物业，基本是这个概念。这种轻资产路线的商业地产模式并不算压钱。
所以，按照万达模式进行发展，并不存在严重的现金流问题，只是在扩张期会比较紧，但是很明显，万达已经明显放缓了速度，现金流应该宽裕。
那问题就在商业地产之外！
据澎湃新闻不完全统计，自2012年始，万达共计投入2451亿元人民币用于海外收购。
答案就清晰了，这么大的对外投资，现金流紧张是必然的，存在进行大量内保外贷的可能性。这么大的规模，当然有理由怀疑是资产转移，于是银行查账、摸底。中国当今之情势，当然不可能支持你贷款去外国投资的。
失去了银行的支持，问题就出现了，存在经营问题是一定的，5年投出去2400亿，没有银行的支持，现金流肯定要出问题的。
于是，我们看到了这场世纪大赌局。
那为什么万达会把死了都不卖的资产卖了呢？
本章完，下周一发布第二章《世纪大对赌之老孙的初心》，敬请期待。
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